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Loi Pinel : comment louer et bénéficier du dispositif de défiscalisation ?

La construction puis la location d’une maison neuve permettent de diminuer ses impôts, grâce au dispositif Pinel. Valable en Outre-mer, cette loi implique de louer en respectant plusieurs critères précis. Si l’administration fiscale s’aperçoit que vous ne vous y conformez pas, vous risquez de perdre vos avantages, mais aussi de devoir rembourser ceux que vous avez préalablement obtenus. Pour éviter ces situations problématiques, il suffit de bien connaître et d’appliquer les principes de la location en loi Pinel.

Louer à un membre de sa famille : possible sous conditions

Avant la loi Pinel, d’autres dispositifs similaires offraient des réductions fiscales aux investisseurs immobiliers (loi Scellier, loi Duflot), dans des conditions assez similaires. Toutefois, il était interdit de louer à un membre de la famille proche, un parent ou un enfant.

Aujourd’hui, avec la loi Pinel, vous pouvez louer à un ascendant (père, mère) ou descendant (fils, fille) direct. Cependant, l’occupant doit systématiquement être détaché de votre foyer fiscal. Si votre enfant est étudiant et encore reporté sur votre fiche d’impôts, vous ne pouvez pas le loger dans votre maison neuve et réclamer simultanément l’avantage Pinel. Le locataire, dans ce cas, devra effectuer sa déclaration de revenu seul, indépendamment de vous.

Comment louer une maison sous le régime de la loi Pinel ?

Puisque la loi Pinel vous engage sur 6 ans, vous devez louer la maison pendant au moins 6 années consécutives pour continuer à profiter du « cadeau » Pinel. Si vous vous êtes positionné sur une durée plus longue pour défiscaliser davantage (9 ou 12 ans), vous devez respecter la règle et maintenir le logement en location pendant tout ce temps.

Le logement doit être loué « nu » : autrement dit, il ne s’agira en aucun cas d’un appartement ou d’une maison meublé(e). De plus, le titulaire du bail doit occuper l’habitat comme résidence principale. Ainsi, cette pratique reste incompatible avec les locations touristiques saisonnières, par exemple.

Quel loyer définir pour sa maison neuve ?

En louant votre maison récemment bâtie sous le régime Pinel, vous vous engagez à demander un loyer modéré, respectant un plafond pré-établi. À La Réunion, il est de 10,13 € par mètre carré. Ainsi, si vous construisez une habitation de 65 m², le loyer maximal se fixera à 658,45 €.

Ce montant est établi hors charges : vous pouvez y ajouter des frais annexes, si vous en avez. Attention toutefois à imputer sur le locataire uniquement les dépenses que vous êtes en droit d’exiger de sa part (les grosses réparations, par exemple, vous incombent). De plus, les plafonds peuvent être amenés à varier dans certains cas spécifiques.

Aussi, pour vous assurer de pratiquer le bon loyer, nous vous recommandons de louer en partenariat avec une agence immobilière. Vous pourrez éventuellement lui déléguer la gestion locative, pour éviter de perdre trop de temps dans la recherche des locataires et la gestion des réparations, entre autres.

Les plafonds de revenus : comment choisir ses locataires ?

En tant que propriétaire, vous pouvez logiquement choisir vos locataires. Cependant, la loi Pinel a été conçue spécialement pour permettre aux familles modestes d’accéder à des logements récents à des prix modérés. Ainsi, elle inclut des plafonds de revenus qui varient en fonction de la composition du foyer.

Concrètement, vous ne pouvez pas louer à une personne seule dont le revenu fiscal de référence dépasse les 27 499 €. Le plafond pour un couple s’élève à 36 724 €, puis il augmente pour chaque enfant ou personne supplémentaire à charge :

  • 44 164 € pour une personne à charge ;
  • 53 315 € pour deux personnes à charge ;
  • 62 718 € pour trois personnes à charge ;
  • 70 683 € pour quatre personnes à charge ;
  • 7 877 € par personne à charge supplémentaire.

Enfin, l’année suivant votre investissement, n’oubliez pas de réaliser une déclaration Pinel en plus de votre déclaration de revenus habituelle, pour vous assurer de bien obtenir l’avantage fiscal auquel vous avez droit.

 

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